Mesurer un lot de copropriété à Toulouse
Parmi toutes les lignes d'un dossier de vente, le mesurage d'un lot est la seule qui ne vieillit pas. Il reste pourtant pressé, parce que le chiffre qu'il produit s'affiche dans l'annonce : il doit donc exister avant que le premier visiteur ne pousse la porte. À Toulouse, presque tous les appartements sont des lots, et dans des immeubles réunis, redécoupés et cloisonnés depuis le XIXe siècle, la surface inscrite au règlement et celle que l'on arpente aujourd'hui divergent plus souvent qu'on ne le croit.
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- Durée pendant laquelle il vaut
- Illimitée, tant que le lot reste tel quel
- Le texte ne prévoit aucune date de péremption : l'attestation décrit le lot, et elle le décrit tant qu'on n'y touche pas. Un relevé vieux de deux ans, sur un appartement resté identique, se joint au dossier sans autre formalité. Vous pouvez donc le commander en premier, bien avant les autres pièces, sans risquer d'avoir à le refaire.
- Qui le signe
- Un professionnel couvert par une assurance pour ce mesurage
- Aucune certification n'est exigée ici, à la différence du DPE ou du repérage amiante. Le point qui compte est la responsabilité civile professionnelle de celui qui appose sa signature : si une erreur de surface se découvre, elle se découvre après la vente, et c'est vers lui que le vendeur se retourne.
Ce que votre projet exige
- Si vous vendezDû, au dossierCe bien constitue un lot de copropriété.article 46, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version du 22 décembre 2014 ; article L271-4, code de la construction et de l'habitation, version du 11 avril 2024
- Si vous louezSans objet iciPour ce projet, cette pièce n'a pas lieu d'être.article 3-3, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version du 1er janvier 2023
- Si vous engagez des travauxSans objet iciPour ce projet, cette pièce n'a pas lieu d'être.article 46, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version du 22 décembre 2014
Mètres carrés affichés, donc relevés avant la mise en ligne
Les acquéreurs trient d'abord sur la surface, ensuite seulement sur le logement. Sans chiffre, votre annonce ne reçoit pas d'appel ; avec un chiffre approximatif, elle prépare une rectification embarrassante au bout de trois semaines.
Ce n'est donc pas la promesse qui fixe votre échéance, c'est la publication. Et entre la mise en ligne et la première offre sérieuse, il se passe en général un mois. C'est souvent l'agence, en réclamant une surface exacte pour rédiger le texte, qui révèle ce décalage au vendeur.
Ni le règlement de copropriété ni votre acte d'achat ne tiennent lieu de mesurage. Le premier décrit un lot découpé à une autre époque, dans un immeuble du centre morcelé au XIXe siècle, sans les cloisons posées depuis et sans la méthode de calcul actuelle. Le second ne dit plus rien de fiable dès lors que des travaux sont intervenus depuis.
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Mansardes, mezzanines et greniers ouverts : ce que la règle retranche
Le dernier étage des immeubles toulousains est le cas typique. Une chambre en pente dont la moitié tombe sous un mètre quatre-vingts, une mezzanine glissée dans une pièce haute, un grenier ouvert sur l'appartement : ce que l'on habite et ce qui se compte ne coïncident pas, et la différence se lit en mètres carrés pleins.
Deuxième source d'écart, les lots réunis ou scindés. Deux studios fondus en un seul appartement composent un ensemble que personne n'a jamais mesuré comme tel ; un lot amputé d'une pièce cédée au voisin doit repasser sous le télémètre, quelle que soit l'ancienneté de l'opération.
Sur place, le professionnel relève chaque pièce au télémètre et retranche ce que la règle impose de retrancher. Cette liste d'exclusions vaut autant que le total : c'est elle qu'un acquéreur examine quand il reprend le dossier.
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Clés, préavis, créneau : le rendez-vous qui fait le délai
Tout le délai tient dans une question d'accès : il faut que quelqu'un ouvre. Lot loué, il faut convenir d'un préavis avec l'occupant ; lot vide, il faut savoir chez qui sont les clés.
Regroupez ce relevé avec les autres visites techniques. Dans un appartement du centre, le DPE, le constat plomb et le repérage amiante sont presque toujours dus en même temps ; un diagnostiqueur du secteur qui ajoute le mesurage à sa tournée ne se déplace qu'une fois. Au moment de fixer la date, assurez-vous que le mesurage est bien inscrit sur sa liste : comme il ne porte le nom d'aucun risque, c'est la ligne qui saute.
Entre ce passage et la date à tenir, nous vous recommandons une marge de quinze jours. Cette marge n'est pas un délai constaté et n'engage pas le professionnel ; elle sert à encaisser un créneau reporté et le temps de rédaction de l'attestation.
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Cloison abattue, véranda close : le bâtiment périme, pas le calendrier
La loi n'attache aucune durée à cette attestation. Ce qui la rend inexacte, c'est une modification du lot : une cloison supprimée, une véranda close, des combles transformés en chambre, un placard devenu salle d'eau.
Le bon réflexe consiste à mettre côte à côte la date de l'attestation et celle de vos derniers travaux. Travaux postérieurs : une nouvelle visite s'impose. Travaux antérieurs, ou pas de travaux : rien à commander.
Reste le cas de l'attestation introuvable alors que le lot n'a pas changé. Un déménagement, un syndic remplacé, un dossier de prêt jamais restitué, et le notaire réclame un papier que personne ne retrouve. Il faut alors refaire un relevé complet, avec la visite qu'il implique.
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Plus d'un vingtième en moins, et le prix se renégocie pendant un an
Quand la superficie réelle accuse, par rapport à celle de l'annonce, un manque supérieur à un vingtième, l'acquéreur est en droit de réclamer une baisse de prix proportionnelle à ce qui manque. Il dispose pour cela d'un an à compter de l'acte, et l'action est dirigée contre le vendeur.
Un mesurage expédié ne fait donc gagner aucun jour : il en fait perdre, douze mois après la signature, à un moment où le produit de la vente a déjà été réinvesti. Le relevé d'un professionnel assuré, commandé sans hâte, reste la façon la moins chère de traiter cette ligne.
Omettre purement et simplement la superficie dans l'acte est encore plus lourd : l'acquéreur peut alors demander la nullité pendant le mois qui suit la signature. Les dossiers montés à la hâte sont justement ceux où une mention manque.
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Les mentions de l'attestation
- Le total de superficie privative, en mètres carrés.
- Le relevé pièce par pièce, qui explique comment le total se compose.
- Les surfaces retranchées, chacune avec la raison de son exclusion.
- La désignation du lot, reprise du règlement de copropriété.
- La date du passage et la signature de celui qui engage sa responsabilité.
On appelle mesurage loi Carrez le calcul de la superficie privative d'un lot de copropriété mis en vente. Le professionnel additionne les planchers des locaux clos et couverts, puis retranche ce qu'occupent murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Toute partie où le plafond descend sous un mètre quatre-vingts sort du calcul, et sous les toits du centre ancien cette règle pèse lourd.
Le critère n'est pas le type de bien mais son régime juridique. Appartement, maison ou local vendus comme lot de copropriété : le mesurage est dû. Une maison qui n'appartient à aucune copropriété n'y est pas soumise, ce qui vaut pour la majorité des pavillons de la première couronne. Le même régime s'applique au local commercial du rez-de-chaussée vendu comme lot. Caves et places de stationnement ne se mesurent pas.
Les questions posées à Toulouse
Les questions posées à Toulouse
Ma maison de Tournefeuille entre-t-elle dans le champ ?
Uniquement si elle forme un lot de copropriété, ce qui se rencontre dans certains lotissements et copropriétés horizontales de la périphérie. Hors copropriété, aucune obligation ; votre titre de propriété dit dans quel régime vous êtes.
Quand faut-il le commander ?
Avant de mettre l'annonce en ligne, puisque le chiffre y apparaît. Et comme il ne se périme pas, rien n'interdit de le lancer dès que la vente est décidée, en même temps que le DPE.
Une attestation établie en 2021 vaut-elle encore ?
Oui, à condition que le lot soit resté tel quel. Une cloison déplacée, une véranda fermée, deux lots réunis la rendent fausse, et il faut alors reprendre le relevé.
Ma chambre mansardée est-elle comptée en entier ?
Non. Tout ce qui se trouve sous un plafond de moins d'un mètre quatre-vingts est retranché. Dans les derniers étages du centre, la surface vécue et la superficie privative diffèrent de plusieurs mètres carrés.
Et si la surface de l'annonce se révèle fausse ?
Un manque de plus d'un vingtième au détriment de l'acquéreur lui permet de demander une réduction du prix, pendant l'année qui suit l'acte. La responsabilité de l'écart revient au vendeur.
L'acte peut-il se signer sans superficie ?
Il vaut mieux s'en abstenir. Sans cette mention, l'acquéreur peut agir en nullité durant le mois qui suit la signature, alors qu'une visite de mesurage se fixe en quelques jours.
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