Le DTG d'une copropriété toulousaine, du vote au rapport
Aucun vendeur n'a à fournir le diagnostic technique global. Ce document porte sur la totalité d'un immeuble, il naît d'un vote des copropriétaires et il revient devant eux une fois terminé. Deux familles de bâtiments toulousains y ont recours, pour des raisons inverses : les immeubles de brique du centre, où façades et toitures fatiguent, et les résidences construites après la guerre, où la chaufferie commune et l'isolation d'origine touchent à leur terme.
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- Combien de temps il sert
- Pas de terme fixé, mais un échéancier qui se vide
- Le rapport contient un programme de travaux réparti sur dix ans. Il perd de sa valeur au fur et à mesure que ce programme se réalise, et il devient caduc en pratique dès qu'une opération lourde a transformé l'immeuble. Un vote d'assemblée mérite une description à jour : l'étude qui décrit des façades avant leur ravalement ne dit plus rien d'utile une fois le ravalement fait.
- Qui conduit l'étude
- Un professionnel aux compétences reconnues en bâtiment, sans lien avec la copropriété
- Il faut ici du savoir en construction, en thermique et en gestion technique, et une personne seule les réunit rarement. Une part du travail est donc confiée à d'autres, et chaque intervenant de plus apporte son propre agenda. Voilà d'où vient le premier allongement ; on le contient en demandant dès l'offre qui prendra en charge quelle partie.
Ce que votre projet exige
- Si vous vendezSans objet iciPour ce projet, cette pièce n'a pas lieu d'être.article L271-4, code de la construction et de l'habitation, version du 11 avril 2024
- Si vous louezSans objet iciPour ce projet, cette pièce n'a pas lieu d'être.article 3-3, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version du 1er janvier 2023
Toitures de tuile canal et chaufferies communes : deux immeubles, deux rythmes
Entre les Carmes et Saint-Étienne, un immeuble ancien s'use par ses enveloppes : brique foraine dont les joints se creusent, corniches, couverture de tuile canal, charpente, descentes de fonte. Le professionnel y consacre son temps à ce qui se voit depuis le trottoir et depuis les combles, et à des archives de copropriété qui remontent parfois loin.
De la Côte Pavée à Rangueil, une résidence des années 1960 ou 1970 s'use par ce qui la fait fonctionner : chaufferie commune, colonnes montantes, ascenseurs, terrasses à étancher, isolation jamais reprise. Le chapitre énergétique y occupe une large place, et c'est lui, le plus souvent, qui emporte le vote des travaux.
Ni l'un ni l'autre ne se traite en un passage suivi d'un rapport. Il faut parcourir tout l'immeuble, caves, combles et locaux techniques compris, puis réunir des pièces que seul le syndic détient. La durée réelle n'est pas celle du relevé sur place, c'est celle de la collecte des documents.
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Vingt et un jours avant l'assemblée, le rapport doit être parti
Ce n'est pas la réunion qui fixe la limite, c'est l'envoi de sa convocation. Cet envoi précède l'assemblée d'au moins vingt et un jours, et il emporte avec lui les documents sur lesquels les copropriétaires vont se prononcer. Un rapport achevé la veille du vote a donc trois semaines de retard.
Deux dates sont à tenir, et non une seule. D'abord la remise du rapport au syndic, suffisamment en amont pour qu'il rejoigne l'envoi. Ensuite la réunion. Dans l'intervalle, aucune correction n'est possible sans renvoyer la question à l'assemblée d'après, ce qui revient souvent à perdre un an.
Aucune durée moyenne ne figure sur cette page : nous ne l'avons pas mesurée, et elle varie avec la taille de l'immeuble et l'état des archives. Le professionnel qui vous répond fixe un calendrier daté avant d'ouvrir le dossier, et c'est ce calendrier que le conseil syndical doit examiner.
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Carnet d'entretien, clés des caves, accès en couverture : ce qui se prépare
Rarement une visite ouvre l'étude. Elle s'ouvre par une liste de pièces demandées au syndic : carnet d'entretien, procès-verbaux des assemblées passées, contrats de maintenance, factures de travaux, plans s'il en reste. Réunir ce dossier est la seule étape dont la copropriété tient réellement la durée.
Puis viennent les passages dans l'immeuble, et il y en a plusieurs. Un local technique s'ouvre avec le prestataire qui en a la clé, une toiture réclame parfois un moyen d'y monter, et dans le centre ancien bien des caves sont privatives et closes. Un accès qui manque le premier jour devient une seconde venue.
Trois gestes résument ce que la copropriété peut faire : nommer quelqu'un qui ouvre, réunir les documents avant le premier passage, prévenir les occupants. Ensemble, ils écartent le scénario le plus coûteux en semaines, celui du rendez-vous qui tourne court faute d'accès.
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Absent du dossier de vente, présent dans la négociation d'un lot
Ni la promesse de vente ni le bail ne reçoivent ce document en annexe. Le vendeur n'a rien à produire de ce côté, et son absence ne suspend aucune signature.
Il n'en est pas moins précieux. L'acquéreur qui parcourt une telle étude sait quels travaux attendent l'immeuble et ce que la copropriété aura à financer dans la décennie : un ravalement de brique ou une chaufferie à remplacer comptent dans le prix d'un lot autant que ses mètres carrés. Et une copropriété qui en dispose vote son programme de travaux sur une description, pas sur des impressions de palier.
Le moment de l'engager suit la vie du bâtiment : en amont d'une assemblée appelée à trancher des travaux lourds, après un sinistre, ou lorsque le carnet d'entretien ne suffit plus à se repérer. Le commander pour rassurer un acheteur pressé n'aurait pas de sens, le rapport arriverait longtemps après son acte.
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Chaufferie commune et isolation d'origine : le chapitre énergétique
Un chapitre énergétique fait partie de l'étude. Il repose sur ses propres relevés et ne se reconstitue pas à partir des DPE des appartements. Dans une résidence des années 1970 à chauffage collectif, c'est le passage que les copropriétaires guettent, parce qu'il traduit en charges ce que changeraient une isolation des façades ou une chaufferie neuve.
Ce chapitre prépare une décision, il n'en tient pas lieu. Des travaux d'ampleur passeront ensuite par des études et des devis, dont le calendrier vient s'ajouter à celui du diagnostic. Viser un vote à l'assemblée de l'an prochain, c'est commander l'étude dès cette année, et non au printemps suivant.
Si un lot se vend pendant que l'étude est en cours, l'acquéreur a intérêt à le savoir, et le syndic transmet l'information avec les procès-verbaux. Le document ne rejoint pas pour autant le dossier de vente ; il pèse sur le prix, pas sur la validité de l'acte.
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Les chapitres du rapport remis au syndicat
- L'état apparent des parties communes, bâtiment par bâtiment quand il y en a plusieurs.
- L'état apparent des équipements collectifs : chaufferie, ascenseur, réseaux, couverture.
- La position de la copropriété face à ses obligations réglementaires.
- Les améliorations envisageables dans la gestion technique et la conservation du patrimoine.
- Le volet énergétique de l'immeuble, établi à partir de relevés qui lui sont propres.
- Les travaux à conduire, et leur répartition sur les dix années à venir.
Une étude d'immeuble, pas un constat de logement : voilà ce qu'est le diagnostic technique global. Le professionnel y relève, à l'état apparent, les parties communes puis les équipements collectifs, la position de la copropriété face à ses obligations, et ce que sa gestion technique pourrait gagner. Le tout débouche sur une évaluation des travaux à conduire, échelonnés sur les dix ans qui suivent.
Aucune vente ni location ne le déclenche : c'est une décision prise en commun. La question est portée à l'ordre du jour, les copropriétaires votent, et la commande est passée au nom du syndicat. Un propriétaire qui vend son lot n'a donc ni le pouvoir de le faire établir seul, ni l'obligation de le présenter à l'acquéreur pour signer.
Les questions posées à Toulouse
Les questions posées à Toulouse
À quel moment engager l'étude pour une assemblée générale ?
Suffisamment tôt pour que le rapport parvienne au syndic avant le départ de la convocation, laquelle précède la réunion d'au moins vingt et un jours. Concrètement, la décision se prend lors de l'assemblée d'avant.
Quelle durée prévoir pour la réalisation ?
Aucune moyenne n'est publiée ici, faute de la mesurer. Le professionnel que vous consultez vous remet un calendrier daté avant d'ouvrir le dossier, et c'est ce document qui l'engage.
Faut-il joindre le diagnostic technique global à une vente ?
Non. Il ne compte ni parmi les annexes d'une promesse de vente ni parmi celles d'un bail. Sans lui, aucune signature n'est retardée.
À qui revient la décision de le faire établir ?
Aux copropriétaires réunis en assemblée générale, sur un point inscrit à l'ordre du jour. Aucun copropriétaire ne peut le lancer seul pour l'immeuble entier.
Un acheteur peut-il l'exiger avant l'acte ?
Il peut le réclamer, le vendeur n'a pas à le fournir, et l'étude ne se commande pas au milieu d'une transaction. Le carnet d'entretien et les procès-verbaux d'assemblée apportent une réponse bien plus vite.
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