La surface habitable du bail, dans les logements loués de Toulouse
Le contrat de location porte la surface habitable du logement. C'est la mention que la loi exige, et non le passage d'un professionnel ; la distinction déplace votre calendrier. Ce n'est pas un rendez-vous à obtenir, c'est un chiffre à pouvoir soutenir le jour où le bail se signe. Or dans les studios et deux-pièces anciens du centre de Toulouse, avec leurs sous-pentes et leurs recoins, un chiffre pris au mètre ruban se soutient mal.
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- Quand le chiffre cesse d'être bon
- Aucun terme fixé par un texte
- Le temps n'y fait rien, et aucune date de péremption ne s'y attache : le chiffre devient faux quand le logement se transforme. Cloison déplacée, combles aménagés, véranda fermée changent la surface habitable, et le contrat suivant doit porter la nouvelle valeur plutôt que celle du locataire d'avant.
- Qui mesure
- Le bailleur, ou un professionnel s'il veut s'appuyer sur un tiers
- Ni certification ni professionnel ne sont exigés par le texte. Beaucoup de bailleurs en font pourtant venir un, afin de détenir un document daté et signé : c'est le seul qui pèse plus qu'un souvenir si le locataire conteste la surface des années après.
Ce que votre projet exige
- Si vous vendezSans objet iciPour ce projet, cette pièce n'a pas lieu d'être.article L271-4, code de la construction et de l'habitation, version du 11 avril 2024
- Si vous louezDû, au dossierLe contrat de location doit mentionner la surface habitable.article 3, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version du 1er janvier 2022 ; article 3-3, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version du 1er janvier 2023
Inscrire la surface au contrat, sans obligation de la faire mesurer
Ce que le texte exige, c'est que la surface habitable soit inscrite au contrat de location. Il n'exige pas qu'un professionnel vienne la relever. L'expression « diagnostic loi Boutin » est courante, mais la loi ne vous impose pas d'établir une pièce : elle impose une valeur dans le bail.
Un bailleur peut donc calculer lui-même le chiffre, pourvu qu'il applique la définition de la surface habitable et sache exactement ce qu'il en retire. Les erreurs se nichent toujours aux mêmes endroits : mezzanine basse, sous-pente, véranda, placard sous escalier, et le bâti ancien de Toulouse en regorge, des immeubles de brique du centre aux toulousaines des faubourgs.
La contrepartie tient en une phrase : il répond du chiffre. Si le locataire démontre ensuite un écart de plus d'un vingtième entre la surface inscrite au bail et la surface réelle, celle-ci étant la plus petite, il peut réclamer une baisse de loyer proportionnelle. C'est là que naît l'usage de faire mesurer, sans y être obligé.
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Rentrée universitaire : le chiffre doit précéder la rédaction du contrat
L'échéance n'est pas l'arrivée du locataire mais l'écriture du contrat. Le chiffre doit être connu quand le contrat part à la signature ; cela le place avant l'état des lieux, et plus encore avant la remise des clés.
Cette échéance a sa saison à Toulouse : la rentrée universitaire, quand des milliers de baux se signent en quelques semaines et qu'il s'écoule parfois moins de dix jours entre le choix d'un dossier et la signature. Ces jours-là sont déjà pris : dossier de caution à boucler, état des lieux à fixer, diagnostics à rendez-vous à réunir. Il n'y reste aucune place pour découvrir qu'une surface manque.
Si vous choisissez de faire mesurer, fixez le passage pendant le préavis du locataire qui part, ou dès que l'annonce est en ligne. Regroupez-le avec les autres passages techniques que le dossier de location demande, DPE, état des risques, gaz et électricité selon l'âge des installations. Un seul créneau à trouver au lieu de plusieurs, c'est autant de jours gagnés dans une période où ils manquent. Nous conseillons quinze jours entre ce passage et la signature du bail ; ce n'est ni un délai constaté ni un engagement.
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Superficie privative de l'acte, surface habitable du bail : ne pas recopier
Surface habitable du bail et superficie privative du mesurage de vente ne suivent pas le même calcul. La seconde inclut des surfaces que la première exclut ; un même appartement porte donc deux valeurs, exactes l'une et l'autre, chacune opposable dans son champ. Aucune des deux ne remplace l'autre.
L'erreur habituelle est de reporter dans le bail la superficie lue sur l'acte d'achat. Elle est souvent plus grande, et elle expose le bailleur à la demande de baisse de loyer qu'il pensait esquiver en s'épargnant une visite. Le rendez-vous économisé se paie alors sur toute la durée du bail.
Le cas est fréquent chez ceux qui ont acheté pour louer, soit une bonne part des propriétaires de studios du centre de Toulouse. L'attestation de superficie privative attend dans le dossier d'acquisition, datée et signée, rassurante, mais elle ne répond pas à ce que le bail demande. Un coup de fil au professionnel qui l'a rédigée permet parfois d'obtenir l'autre valeur sans nouvelle venue.
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Colocations et meublés d'un an : un chiffre recopié de bail en bail
Petites surfaces et baux courts caractérisent le parc locatif de Toulouse : studios et deux-pièces du centre loués à des étudiants, colocations dans les grands appartements anciens, meublés d'un an reconduits chaque septembre. Sur ces logements, la surface habitable passe d'un contrat au suivant pendant des années, sans que personne se rappelle qui l'a mesurée au départ.
La colocation soulève une question de plus : la surface du bail est celle du logement entier, non celle d'une chambre. Un contrat par colocataire portant chacun une surface partielle décrit mal ce qui est loué, et le mesurage, quand on y recourt, porte sur l'ensemble du logement, parties communes des colocataires comprises.
Pour un meublé, même règle que pour un logement vide : la surface habitable est au contrat. Le bailleur qui possède plusieurs studios dans un même immeuble a intérêt à les faire mesurer ensemble, en une seule venue, plutôt qu'au gré des baux. Il obtient d'un coup autant d'attestations que de logements, toutes datées du même jour.
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Les mentions d'une attestation de surface habitable
- La surface habitable totale, exprimée en mètres carrés.
- Le relevé pièce par pièce, qui permet de vérifier le total.
- Les surfaces écartées du calcul, chacune avec son motif.
- La désignation du logement et son adresse.
- La date à laquelle le relevé a été fait, et la signature de son auteur.
La surface habitable correspond aux planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, des cloisons, des marches, des gaines, des cages d'escalier et des embrasures de fenêtres et de portes. En sont écartées les parties où la hauteur sous plafond reste inférieure à un mètre quatre-vingts, ainsi que caves, garages, terrasses et combles non aménagés.
La règle s'applique dès qu'il y a bail d'habitation. Louer un logement comme résidence principale impose d'inscrire la surface habitable dans le contrat, au même rang que le loyer ou la date d'effet. Elle ne se joint pas en annexe, elle s'écrit dans le corps du contrat, et la rectifier après coup ne se fait pas sans conséquence pour le bailleur.
Les questions posées à Toulouse
Les questions posées à Toulouse
Faut-il un professionnel pour ce mesurage ?
Non. Le texte veut la surface habitable dans le contrat de location, il ne veut pas d'un relevé par un professionnel. Beaucoup de bailleurs font pourtant appel à l'un d'eux afin de détenir une attestation datée et signée.
Quand le chiffre doit-il être connu ?
Au moment de rédiger le bail, ce qui le place avant l'état des lieux, puis avant la remise des clés. Si un professionnel intervient, placez sa venue pendant le préavis du locataire sortant.
Ce mesurage a-t-il une durée de validité ?
Aucun texte n'en fixe. Le chiffre reste juste tant que le logement n'a pas changé ; il n'y a donc pas de date à surveiller, seulement des travaux à prendre en compte. Une cloison déplacée ou des combles aménagés obligent à le reprendre avant le bail suivant.
La superficie de mon acte d'achat peut-elle servir ?
Non. Superficie privative d'une vente en copropriété et surface habitable d'un bail obéissent à deux calculs distincts, et la première dépasse souvent la seconde. La reporter telle quelle vous expose à une demande de baisse de loyer.
Faut-il remesurer à chaque changement de locataire ?
Non, tant que le logement n'a pas changé. Seuls des travaux entre deux baux imposent un nouveau relevé : cloison déplacée, combles aménagés, véranda fermée.
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