Mérule en Haute-Garonne : un appel en préfecture avant tout
Sur la mérule, le dossier de vente ne réclame pas une visite mais une information, et seulement si le bien se trouve dans une zone que le préfet a délimitée par arrêté. Pour une commune de Haute-Garonne, la réponse s'obtient en appelant la préfecture, et mieux vaut passer cet appel au début du projet qu'à la veille du compromis.
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- Combien de temps elle vaut
- Aucun terme prévu par la loi
- Cette information n'a pas de date de péremption. Ce qui importe, c'est le zonage tel qu'il existe le jour de la signature : si un arrêté paraît entre le compromis et l'acte, votre obligation change avec lui. C'est l'unique point à contrôler de nouveau lorsqu'une vente traîne sur plusieurs mois.
- Qui en est chargé
- Le vendeur lui-même, assisté d'un professionnel s'il décide de faire examiner le bois
- Rédiger l'information ne demande ni visite ni diagnostiqueur certifié : elle découle du zonage, ce qui en fait une ligne à part dans le dossier. Faire examiner le bois par un professionnel est une autre démarche, engagée seulement en cas de doute, et qui suppose alors de fixer un rendez-vous comme pour n'importe quelle visite technique.
Ce que votre projet exige
- Si vous vendezÀ vérifier selon la communeFaute de liste nationale tenue à jour, seule la préfecture peut répondre, et il vaut mieux lui poser la question tôt.article L126-25, code de la construction et de l'habitation, version du 25 août 2021 ; article L131-3, code de la construction et de l'habitation, version du 1er juillet 2021
- Si vous louezSans objet iciPour ce projet, cette pièce n'a pas lieu d'être.article 3-3, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version du 1er janvier 2023
Registre national inexistant : la préfecture de Haute-Garonne répond
Chaque préfet délimite, pour son département, les zones où un risque de mérule est reconnu. Aucun registre national daté ne compile ces arrêtés, et il est préférable de le savoir avant de lancer une recherche en ligne qui donnera une réponse sans valeur sûre.
Les tableaux de communes que l'on trouve sur le sujet n'indiquent ni leur date ni l'arrêté dont ils proviennent. Une commune peut y figurer au titre d'un arrêté ancien qui ne la vise plus, ou en manquer alors qu'un arrêté récent la vise. Nous ne les reproduisons pas, et nous ne disons donc ni si la Haute-Garonne est visée ni si telle commune l'est : pour bâtir un calendrier, la seule réponse fiable est celle de la préfecture, que votre mairie peut relayer. Elle indique aussi la référence de l'arrêté, à reporter dans le dossier.
Passez cet appel dès que la vente prend forme, au moment où vous contrôlez aussi le zonage termites. Il ne coûte aucun jour et vous évite de découvrir, la semaine où le notaire boucle le dossier, qu'une ligne manque. Conservez la référence de l'arrêté et la date à laquelle vous avez appelé : c'est ce qu'on vous redemandera.
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Voûtes de brique, terre-plein, maisons closes l'hiver : les lieux propices
Le champignon prospère dans les caves enterrées, les murs qui n'ont pas de coupure de capillarité, les logements inoccupés plusieurs mois par an, les combles où une fuite a traîné une saison entière sans que personne monte voir. Le bâti ancien toulousain réunit parfois ces conditions : caves voûtées de brique sous les immeubles du centre, rez-de-chaussée sur terre-plein dans les faubourgs, maisons de bourg du Lauragais rénovées sans reprendre la ventilation.
Être en zone ne veut pas dire que votre bois est atteint, et ne pas y être ne prouve rien non plus. L'obligation d'informer dépend du zonage ; la santé de vos poutres dépend de votre bâtiment. Ce sont deux questions distinctes, et une seule des deux se règle par téléphone.
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Zonage seul, ou visite d'un professionnel : deux calendriers
Commune visée et logement sans signe inquiétant : l'information se rédige depuis votre bureau, sans visite. Elle ne pèse donc pas sur votre rétroplanning, pourvu que la référence de l'arrêté soit arrivée à temps. C'est de loin le cas le plus courant, et le plus simple à régler.
En cas de doute, un examen du bois par un professionnel devient utile, et un rendez-vous entre alors dans le calendrier. Calez-le sur les autres visites du dossier plutôt qu'après elles : deux déplacements, ce sont deux attentes, et la seconde tombe rarement au bon moment. Entre ce rendez-vous et la date à tenir, nous suggérons quinze jours de marge, sans que ce chiffre soit un délai constaté ni un engagement du professionnel.
Le scénario qui coûte le plus de jours est celui d'un examen qui confirme une atteinte. Il faut alors compter un assèchement puis des semaines de chantier, et rien de tout cela ne tient entre un compromis signé et un acte déjà daté. Lever le doute tôt laisse le temps de décider.
Enfin, si la vente s'étire, contrôlez de nouveau le zonage avant l'acte. Un arrêté paru entre-temps vous rend redevable d'une information dont votre compromis ne disait rien.
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Plinthe friable, membrane brune, odeur de cave : les indices
Certains indices se remarquent sans être spécialiste : une odeur de champignon en descendant à la cave, un plancher qui cède un peu le long d'un mur humide, une plinthe qui s'émiette au toucher, des filaments blancs ou un voile brunâtre au dos d'un meuble jamais déplacé. C'est souvent en préparant le logement pour les visites qu'un vendeur tombe dessus, et c'est plutôt une chance : il reste du temps pour agir.
Aucun de ces signes ne constitue une conclusion. Ils justifient de faire venir un professionnel, pas de rédiger pour l'acquéreur une information alarmante. Vous lui devez ce dont vous avez connaissance, rien de plus, et nul ne connaît ce qu'aucun examen n'a établi.
Si une atteinte est constatée après la vente et qu'il apparaît que vous en aviez connaissance, la question quitte le terrain du calendrier pour celui de la responsabilité. C'est l'argument le plus solide pour régler la question avant de signer, plutôt que de la remettre au motif qu'aucun texte n'impose de visite.
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Deux à trois mois entre les signatures, et un arrêté peut tomber
L'information est rédigée à la date du compromis, d'après le zonage de ce jour. Or il s'écoule d'ordinaire deux à trois mois jusqu'à l'acte, et un arrêté préfectoral peut être pris dans cet intervalle. La pièce n'a pas de durée de validité, mais la situation qu'elle décrit peut évoluer.
Reposer la question avant l'acte demande le même appel que la première fois, et l'effort en vaut la peine sur une vente longue. Un acquéreur qui apprend après coup que sa commune était classée le jour de l'acte, et non celui du compromis, est fondé à interroger le vendeur.
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Les éléments remis à l'acquéreur
- L'indication que la commune est classée parmi les zones où un risque de mérule est reconnu.
- Les références de l'arrêté préfectoral qui fixe le périmètre de cette zone.
- Un rappel des endroits les plus exposés du logement : cave, vide sanitaire, plancher bas, bois enfermé dans un doublage.
- S'il a eu lieu, le compte rendu de l'examen du bois que vous avez commandé, réserves comprises.
- Les traitements antérieurs, le cas échéant, avec leurs justificatifs.
La mérule est un champignon qui s'attaque aux bois de structure lorsque l'air est humide et stagnant. Elle avance hors de vue, derrière un lambris, sous un plancher, au fond d'une cave où l'on descend peu, si bien que son passage se constate en général longtemps après le début de l'attaque. Elle se traite, mais le chantier est lourd.
Pour la vente, la loi ne vous demande pas un compte rendu de visite mais une information : signaler à l'acquéreur qu'un risque de mérule existe, quand le bien se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. En dehors de ces zones, le dossier de vente ne comporte aucune obligation d'information de cette nature.
Les questions posées à Toulouse
Les questions posées à Toulouse
Ma commune de Haute-Garonne est-elle classée ?
Nous ne répondons pas à cette question, faute d'une liste nationale datée et parce que les tableaux en circulation ne citent pas leur arrêté. Seule la préfecture de la Haute-Garonne, au besoin par l'intermédiaire de votre mairie, donne une réponse sur laquelle bâtir.
Un diagnostiqueur doit-il venir pour cette information ?
Non, pas pour l'information elle-même, qui se rédige d'après le zonage sans aucun rendez-vous. L'examen du bois est une démarche séparée, à n'engager que si l'état du logement soulève un doute.
Cette information a-t-elle une durée de validité ?
Aucun texte n'en fixe. En revanche le zonage peut évoluer : sur une vente qui dure, reposez la question à la préfecture juste avant l'acte, puisqu'un arrêté nouveau vous obligerait à informer.
À quel moment la traiter dans une vente ?
Dès le départ, quand vous vérifiez si votre commune relève de l'arrêté termites. L'appel ne prend aucun jour et vous apprend immédiatement si le dossier compte une ligne de plus ou si vous en avez fini avec le sujet.
Faire examiner le bois repousse-t-il la signature ?
Non, s'il est programmé avec les autres visites, puisque le professionnel ne vient qu'une fois. Ce qui repousse une signature, c'est un doute levé trop tard, une fois la date de l'acte fixée, quand un traitement s'avère nécessaire.
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