Argiles, crues et six mois : l'état des risques d'un bien en Haute-Garonne
Six mois de validité, et une remise attendue dès la première visite du candidat plutôt qu'à la signature : voilà ce qui distingue l'état des risques et pollutions. En Haute-Garonne, presque aucun bien n'y échappe. Argiles qui se rétractent puis gonflent, crues de la Garonne et de ses affluents, sites industriels du sud de Toulouse, sismicité du piémont : les zonages recouvrent la majeure partie du département.
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- Sa durée
- Six mois
- Passé six mois depuis son établissement, l'état n'a plus de valeur. Parce qu'on le remet très tôt, avant même que le candidat visite, il arrive fréquemment à terme au milieu de la vente : prévoyez de le refaire avant l'acte, plutôt que de constater sa péremption le matin de la signature.
- Qui le remplit
- Le vendeur ou le bailleur, le plus souvent aidé d'un professionnel
- Ce formulaire est le seul du dossier à ne réclamer aucune certification. Le laisser au professionnel qui traite déjà les autres pièces écarte le risque d'un zonage oublié, sans rien allonger : il n'a pas à franchir votre porte pour le produire.
Ce que votre projet exige
- Si vous vendezDû, au dossierUn zonage de risques s'applique à la commune.article L125-5, code de l'environnement, version du 1er janvier 2025 ; article L271-4, code de la construction et de l'habitation, version du 11 avril 2024
- Si vous louezDû, au dossierUn zonage de risques s'applique à la commune.article L125-5, code de l'environnement, version du 1er janvier 2025 ; article 3-3, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version du 1er janvier 2023
- Si vous engagez des travauxSans objet iciPour ce projet, cette pièce n'a pas lieu d'être.article L125-5, code de l'environnement, version du 1er janvier 2025
Retrait-gonflement, Garonne, sites industriels, piémont : la carte des zonages
Premier motif de classement : le retrait-gonflement des argiles. Les sols de la plaine et des coteaux se contractent lors des étés secs et reprennent du volume aux hivers pluvieux ; les maisons de plain-pied fondées peu profond se fissurent, et le zonage s'étend sur la plus grande part du département. Un pavillon de Colomiers ou une toulousaine des Minimes est presque toujours dedans.
Ensuite, l'eau. Garonne, Ariège, Hers, Touch et Save tracent des zones inondables jusque dans l'agglomération, et des plans de prévention couvrent les communes riveraines de Muret à Blagnac. Localement s'y ajoutent les plans attachés aux sites industriels du sud toulousain, puis une sismicité qui s'élève en allant vers le Comminges et les Pyrénées.
Le contenu du formulaire dépend donc de la commune, et parfois de la parcelle elle-même : il se produit à l'adresse, pas à l'échelle du département. Deux maisons de la même rue, séparées par la limite d'un plan, ne portent pas les mêmes mentions.
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Six mois contre dix ans : la ligne du dossier qui donne le rythme
Vingt fois moins qu'un diagnostic de performance énergétique : six mois. Dans un dossier dont les durées s'échelonnent de six mois à dix ans, c'est cette pièce qui impose la cadence. Les autres peuvent l'attendre ; elle n'attend aucune d'elles.
Concrètement, si tout est commandé le même jour et que la vente prend huit mois, une ligne et une seule sera à refaire : celle-ci. En le sachant, vous pouvez la commander à part, plus tard, sans bouger le reste.
C'est aussi la première ligne qu'un notaire toulousain vérifie, parce que c'est elle qui risque le plus d'être périmée. Un dossier renvoyé la veille de l'acte l'est rarement à cause d'un mesurage ; il l'est parce que ce formulaire a dépassé sa date de quelques semaines.
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Première visite, première remise : l'échéance recule jusqu'à l'annonce
Beaucoup de vendeurs classent ce formulaire avec le reste, en vue du rendez-vous chez le notaire. On ne l'attend pas là. Il se remet au candidat, acquéreur ou locataire, à la première visite, avant qu'il ne s'engage à quoi que ce soit.
Votre échéance avance donc de plusieurs semaines. Votre date butoir n'est pas la promesse mais la première visite, autrement dit, à peu près, celle où l'annonce paraît.
En location, c'est plus serré encore : entre la parution d'une annonce et la signature d'un bail étudiant en septembre, il se passe parfois moins de dix jours à Toulouse. Le formulaire doit exister avant les visites, pas pendant. Joignez-le au dossier de visite avec le DPE : ces deux pièces devancent le candidat au lieu de le suivre.
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Adresse et cadastre suffisent : personne ne franchit votre porte
Le produire ne demande à personne d'entrer chez vous. La parcelle dit tout : son adresse, ses références au cadastre, les zonages qui la visent. C'est l'unique ligne du dossier qui ne dépend d'aucun rendez-vous, et cela compte quand les délais se resserrent.
Gardez cette propriété pour la fin de l'opération. Si l'état expire trois semaines avant l'acte, il n'y a ni porte à ouvrir ni occupant à prévenir : l'adresse suffit à le régénérer. Le laisser au diagnostiqueur qui traite déjà le reste évite d'oublier un zonage, et n'ajoute aucun jour.
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Date d'établissement plus six mois : refaire l'état au bon moment
Cherchez d'abord la date d'établissement, en haut du formulaire, et ajoutez-lui six mois. Rapprochez le résultat de la date probable de l'acte, non de celle du compromis : c'est l'acte qui compte.
Si le terme tombe avant, ne refaites rien dans l'immédiat. Un état régénéré trop tôt expirera à son tour. Calez la commande pour que les six mois enveloppent la signature, avec une marge : nous conseillons quinze jours, ce qui n'est ni un délai constaté ni un engagement du professionnel.
Un cas se présente ici plus souvent qu'ailleurs : le zonage peut évoluer entre la première visite et l'acte, après l'approbation d'un plan de prévention des inondations ou la mise à jour de la carte des argiles. Le nouvel état différera alors de l'ancien, et cet écart se dit à l'acquéreur au lieu de se glisser dans une annexe.
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DPE d'abord, formulaire avant l'annonce, termites en dernier
Ouvrez par le diagnostic de performance énergétique : il conditionne la parution de l'annonce et vaut dix ans. Poursuivez avec les pièces qui exigent une visite et vieillissent peu ou pas : repérage amiante, mesurage, gaz et électricité, réunis sur un même passage.
Placez l'état des risques juste avant de publier l'annonce, puisqu'il sera remis à la première visite. Aucune venue n'est nécessaire, donc aucune disponibilité de tiers n'entre en jeu.
Réservez pour la fin ce qui s'use vite et dépend de la signature : l'état termites, lorsque votre commune figure dans l'arrêté préfectoral, et une nouvelle version de l'état des risques quand la première a passé ses six mois. Cet ordre ne sort d'aucun texte ; c'est une façon de ranger les échéances.
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Le formulaire, ligne à ligne
- L'adresse et les références cadastrales, dont tout le reste découle.
- Les plans de prévention des risques visant le terrain, qu'ils soient approuvés ou seulement prescrits.
- La zone sismique de la commune et son potentiel radon.
- L'exposition au retrait-gonflement des argiles, aujourd'hui le premier motif de classement.
- Les sinistres déjà indemnisés en catastrophe naturelle ou technologique, si vous en avez eu connaissance.
- La date d'établissement, point de départ des six mois.
Ce formulaire réunit ce que l'administration connaît des risques attachés au terrain où se trouve le bien : inondation, mouvement de terrain, séisme, retrait-gonflement des argiles, installations industrielles, sols pollués, bruit d'un aérodrome, potentiel radon. C'est la parcelle qu'il décrit, jamais le bâtiment.
L'obligation dépend du classement de la commune. Qu'un plan de prévention vise le territoire du bien, ou un zonage réglementaire, ou encore un secteur d'information sur les sols, et le formulaire entre au dossier, pour une vente comme pour une location. Peu de communes de Haute-Garonne sont en dehors.
Les questions posées à Toulouse
Les questions posées à Toulouse
Quand le remettre au candidat ?
À la première visite, avant qu'il ne s'engage. L'échéance à tenir n'est pas la promesse : c'est la parution de l'annonce et les visites qui la suivent.
Une commune de Haute-Garonne peut-elle échapper à l'obligation ?
Rarement : les zonages argiles et inondation recouvrent l'essentiel du département, et la sismicité s'y ajoute vers le sud. La réponse précise se lit à l'adresse et non au nom de la commune ; le formulaire la donne.
Une visite du logement est-elle nécessaire ?
Non. Le formulaire se construit à partir de l'adresse et du cadastre, sans inspection. C'est la seule pièce du dossier affranchie de tout rendez-vous.
Mon état a huit mois, que faire ?
Il est périmé. Refaites-le en partant de la date probable de l'acte et en remontant, pour que la signature tombe dans les six mois, marge comprise. Aucune visite n'étant requise, le reste du calendrier ne bouge pas.
Un locataire reçoit-il le même document ?
Oui. Il est annexé au contrat de location comme à la promesse de vente, et il doit être en cours de validité le jour du bail. Chaque nouveau locataire relance l'obligation.
Ma maison présente des fissures d'argile, l'état des risques le dit-il ?
Il indique le classement de la parcelle, pas l'état de la construction. Les fissures relèvent de la description du bien et, s'il y a lieu, d'un sinistre indemnisé au titre d'une catastrophe naturelle, que le formulaire mentionne lorsque vous en avez eu connaissance.
Les repères utiles
Les repères utiles
- Six moisDurée de validité de l'état des risques et pollutionsarticle R125-25 (II), code de l'environnement, version du 1er janvier 2023 8 septembre 2026
- Dix ansDurée du diagnostic de performance énergétique, la pièce du dossier qui s'use le moins vitearticle D126-19, code de la construction et de l'habitation, version du 1er juillet 2021 8 septembre 2026
- Quinze joursMarge conseillée entre la régénération de l'état et la date à tenirRecommandation de Toulouse DPE, ni un délai constaté ni un engagement du professionnel 8 septembre 2026
- 24 hDélai dans lequel notre réponse écrite vous parvient, date proposée compriseObjectif de service de Toulouse DPE 8 septembre 2026
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