Le dossier de diagnostics, pièce par pièce, vu depuis Toulouse

Le bâti toulousain se lit avant de se diagnostiquer

À Toulouse, l'époque d'un logement se devine souvent depuis la rue. La brique foraine et les galets de Garonne disent le centre ancien et les faubourgs du dix-neuvième siècle ; les toulousaines de plain-pied, avec leur fronton et leur jardin en fond de parcelle, disent les Minimes, Saint-Cyprien ou la Côte Pavée ; les barres et les tours disent les grands ensembles des années 1960 et 1970 ; les pavillons en lotissement disent la périphérie, de Colomiers à Saint-Orens.

Cette lecture n'est pas une curiosité d'architecte. C'est elle qui décide de la liste des pièces : le plomb concerne le bâti d'avant 1949, l'amiante celui dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997, les états des installations celles de plus de quinze ans. Un diagnostiqueur qui connaît le quartier sait, avant d'entrer, ce qu'il va probablement trouver.

Le reste du département suit d'autres logiques. Les maisons du Lauragais et du Comminges, souvent anciennes et rénovées par tranches, mêlent des époques ; les communes du piémont pyrénéen ajoutent leurs propres questions, radon et sismicité en tête. C'est pour cela que ce site demande votre commune, et pas seulement votre ville.

La brique du centre ancien appelle le constat plomb

Un appartement dans un immeuble de brique du centre, des Carmes à Saint-Étienne, de Saint-Cyprien aux Chalets, a presque toujours été construit avant 1949. Le constat de risque d'exposition au plomb est donc dû à la vente comme à la location, et il porte sur les peintures anciennes des menuiseries, des plinthes et des murs, pas sur la brique elle-même.

Ce sont des logements qui ont été repeints dix fois. Un constat négatif n'a pas de durée et se transmet d'un propriétaire à l'autre ; un constat positif vaut un an à la vente et six ans à la location, et il commande des précautions avant tout travaux. Le rapport ancien que vous détenez peut-être vaut donc de l'or, ou rien, selon son résultat.

Dans ces mêmes immeubles, la question de l'amiante se pose aussi, parce que les rénovations des années 1960 à 1990 y ont introduit des matériaux qui n'étaient pas d'origine : dalles de sol, conduits, colles. Le repérage regarde la date du permis de l'immeuble, et pour le centre ancien la réponse est toujours la même.

• Constat de risque d'exposition au plomb

Grands ensembles et immeubles d'après-guerre : l'amiante d'abord

Le Mirail, Empalot, Bagatelle, Papus, les Izards, et des dizaines de résidences plus modestes construites entre 1950 et 1997 : c'est le bâti le plus répandu de l'agglomération, et c'est celui pour lequel le repérage amiante est le plus souvent dû. Le seuil est la date du permis de construire, antérieure au 1er juillet 1997, et non la date d'achèvement, qui peut être postérieure de plusieurs années.

Dans un immeuble collectif, deux documents coexistent. Le repérage avant vente porte sur les parties privatives du lot ; le dossier technique amiante des parties communes est tenu par le syndic, et le notaire le demande aussi. Le premier se commande à un diagnostiqueur, le second se réclame au syndic, et les deux délais n'ont rien à voir.

Le diagnostic de performance énergétique est l'autre pièce sensible de ces immeubles : chauffage collectif, isolation d'origine, menuiseries remplacées ou non. C'est là que les classes F et G se concentrent, et qu'un bailleur découvre parfois qu'il ne peut plus louer sans travaux.

• Repérage des matériaux contenant de l'amiante
• Diagnostic de performance énergétique

Pavillons de la périphérie : les installations ont passé quinze ans

Colomiers, Tournefeuille, Blagnac, L'Union, Balma, Saint-Orens, Muret, Cugnaux, Plaisance : la couronne toulousaine s'est bâtie en lotissements, par vagues, des années 1970 aux années 2000. Ces maisons ont deux points communs pour le dossier : des installations de gaz et d'électricité qui ont largement dépassé le seuil de quinze ans, et une extension ou une véranda qui n'était pas sur le permis d'origine.

Les états des installations intérieures de gaz et d'électricité sont donc dus dans la grande majorité des cas, à la vente comme à la location. Ils se commandent ensemble, au même professionnel, et valent trois ans pour une vente, six ans pour un bail.

L'extension change autre chose : la surface. Pour une maison individuelle, le mesurage Carrez n'est pas dû, mais l'annonce et l'acte portent une surface, et un écart avec le cadastre ou le permis se voit. Prévenez le diagnostiqueur de ce qui a été ajouté ; il ne le devine pas depuis la rue.

• État de l'installation intérieure de gaz
• État de l'installation intérieure d'électricité

L'état des risques concerne presque tout le département

L'état des risques et pollutions est dû dans les communes couvertes par un plan de prévention des risques ou par un zonage réglementaire. En Haute-Garonne, deux phénomènes couvrent l'essentiel du territoire : le retrait et le gonflement des argiles, qui fissure les maisons de plain-pied après chaque été sec, et les crues de la Garonne, de l'Ariège, de l'Hers et du Touch, qui dessinent des zones inondables jusque dans l'agglomération.

S'y ajoutent, localement, le risque technologique autour des sites industriels de la zone sud de Toulouse, et une sismicité qui monte à mesure qu'on approche des Pyrénées. Le contenu exact de l'état dépend donc de la commune, et parfois de la parcelle : c'est un document qui se génère à l'adresse, pas au département.

Sa durée est la plus courte du dossier : six mois. C'est elle qui fixe le début de votre fenêtre de commande, et c'est elle que le notaire redemande entre le compromis et l'acte. Le tenir pour une formalité est l'erreur la plus fréquente que nous voyons.

• État des risques et pollutions
• Combien de temps chaque pièce reste valable

Termites et mérule : votre commune a le dernier mot

L'état relatif à la présence de termites n'est dû que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. La Haute-Garonne est couverte en partie, commune par commune, et un arrêté récent ne figure dans aucun relevé national à jour. La seule source de droit est l'arrêté lui-même, consultable en mairie et en préfecture, et c'est là que nous vous renvoyons plutôt que de vous répondre non sans pouvoir le prouver.

Pour la mérule, il n'existe pas de liste nationale datée et sourcée, et les listes qui circulent ne portent ni référence ni date. Nous ne les reprenons pas. Une information sur la présence d'un risque de mérule n'est due que si un arrêté la prévoit pour votre commune, et nous vous disons de vérifier.

Le point commun des deux pièces est leur rapport au bâti ancien et humide : rez-de-chaussée sur terre-plein, caves, charpentes de bois du centre et des faubourgs. Si votre logement est de ceux-là, la question mérite un appel avant de fixer la visite, même si la réponse est non.

• État relatif à la présence de termites
• Information sur le risque de mérule

Le radon se mesure surtout au sud du département

Le radon est un gaz naturel qui remonte des sols granitiques et de certains terrains sédimentaires. Le potentiel radon est classé commune par commune, et les communes concernées de Haute-Garonne se trouvent surtout dans le sud, vers le Comminges et le piémont pyrénéen, où le sous-sol change de nature.

Le mesurage n'entre pas dans le dossier de vente, mais il fait partie de l'information due à l'acquéreur et au locataire dans les communes classées, à travers l'état des risques. Il se commande à part, avec des détecteurs laissés en place plusieurs semaines pendant la période de chauffe : c'est la pièce la plus longue à obtenir, et elle n'existe qu'en saison.

Sur l'agglomération toulousaine, la question se pose rarement, et nous le disons plutôt que de la vendre. Elle se pose en revanche pour une maison de Saint-Gaudens, de Luchon ou des vallées, surtout si elle a un sous-sol habité.

• Mesurage de l'activité volumique du radon

Copropriétés toulousaines : le lot, l'immeuble, et l'assemblée

Vendre un appartement à Toulouse, c'est presque toujours vendre un lot de copropriété. Le mesurage de la superficie privative est alors dû, et une surface annoncée supérieure de plus d'un vingtième à la surface réelle ouvre à l'acquéreur une action en diminution du prix. Dans les immeubles anciens du centre, où les cloisons ont bougé et les combles ont été aménagés, l'écart est courant.

L'immeuble lui-même a ses propres documents : le dossier technique amiante des parties communes, tenu par le syndic, et parfois un diagnostic technique global, que l'assemblée générale a pu voter ou refuser. Ce dernier ne se commande pas pour une vente ; il se commande pour un immeuble entier, avant un vote de travaux, et c'est une décision de copropriété.

Pour une assemblée générale, ce n'est pas la date de la réunion qui commande, c'est celle de la convocation, qui part au moins vingt et un jours avant avec les documents qui fondent les résolutions. Une pièce qui arrive après la convocation ne soutient pas le vote, même si elle arrive avant la réunion.

• Mesurage de la superficie privative
• Diagnostic technique global

Louer à Toulouse : le dossier du bail et la décence énergétique

Le dossier annexé à un bail d'habitation est plus court que celui d'une vente, et ses durées sont plus longues : six ans pour les états des installations au lieu de trois. Il comprend le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques, le constat plomb pour le bâti d'avant 1949, les états des installations de plus de quinze ans, et la surface habitable.

Ce qui décide avant tout le reste, c'est la classe énergie. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut pas faire l'objet d'un nouveau bail ; la classe F suivra le 1er janvier 2028, la classe E le 1er janvier 2034. Dans les immeubles des années 1960 et 1970 de l'agglomération, la question n'est pas théorique, et il vaut mieux la poser avant de publier l'annonce.

Certaines communes ont institué une autorisation préalable de mise en location sur tout ou partie de leur territoire. Nous ne savons pas si la vôtre l'a fait : seul le service du logement de la commune le dit, et sa réponse ajoute un mois d'instruction, qui ne court qu'à compter d'un dossier complet.

• Louer en Haute-Garonne : ce que le bail exige
• Mesurage de la surface habitable

Un seul diagnostiqueur d'ici, pour tout le dossier si possible

Un professionnel certifié sur plusieurs mentions établit le diagnostic de performance énergétique, le repérage amiante, le constat plomb, les états des installations et le mesurage au cours d'un même passage. C'est le levier le plus efficace sur un calendrier serré, et il ne coûte rien à activer : il suffit de dire dès la demande tout ce qu'il vous faut.

Les mentions ne se cumulent pas d'office. Un diagnostiqueur certifié pour la performance énergétique ne l'est pas nécessairement pour l'amiante ou le plomb, et demander sur place une pièce qu'il ne couvre pas, c'est une deuxième visite. Les professionnels que nous sollicitons sont basés en Haute-Garonne, et leur certification se vérifie mention par mention sur l'annuaire public du ministère.

Deux exceptions ne se groupent jamais : le contrôle de l'assainissement non collectif, réalisé par le service de la commune ou de l'intercommunalité, et l'audit énergétique, qui suppose une étude après la visite. Sur une maison du Lauragais non raccordée au réseau, la première est souvent la pièce qui commande le calendrier entier.

• Contrôle de l'assainissement non collectif
• Audit énergétique réglementaire

Ce qu'il faut savoir dire de votre bien avant de demander

L'opération d'abord : vente, location ou travaux. Elle décide de la liste entière, et de durées qui changent d'une opération à l'autre. Un même état d'installation vaut trois ans dans un cas et six ans dans l'autre.

Le type de bien ensuite : appartement, maison, local, garage, terrain. Un terrain nu n'appelle ni performance énergétique ni repérage amiante ; une maison louée n'appelle aucun des deux dossiers amiante de la location ; un lot de copropriété appelle un mesurage que la maison individuelle ignore.

L'époque de construction, à la tranche près : avant 1949 pour le plomb, permis d'avant le 1er juillet 1997 pour l'amiante, installations de plus de quinze ans pour le gaz et l'électricité. À Toulouse, le quartier suffit souvent à répondre ; en périphérie, c'est la date du lotissement.

La commune, enfin, parce qu'elle décide des zonages, et la date que vous devez tenir, parce qu'elle décide de tout le reste. C'est dans cet ordre que notre formulaire vous interroge, et c'est ce qui permet de vous proposer une date plutôt qu'un rappel.

• Calculer ma fenêtre de commande

Ce sur quoi nous nous engageons, et rien de plus

Nous ne tenons l'agenda d'aucun professionnel, et nous ne promettons donc aucune date de visite. Personne ne peut le faire honnêtement sans un contrat qui l'y oblige, et nous préférons le dire que de l'écrire en petits caractères.

Nous ne fixons aucun prix et nous n'en publions aucun : le devis est celui du diagnostiqueur, il est gratuit, et il arrive avant la visite. Nous n'y ajoutons rien, et une demande pressée ne se paie pas plus cher de notre côté.

Ce que nous tenons seuls, nous le tenons : vous décrivez votre bien, votre projet et la date que vous devez tenir, et nous vous envoyons nos premières réponses sous 24 h, avec une date proposée. Si votre échéance est trop courte, nous vous le disons plutôt que de vous laisser attendre.

Vous recevez ensuite jusqu'à trois devis de diagnostiqueurs certifiés de Haute-Garonne, chacun avec son propre délai d'intervention. Comparer ces dates entre elles est souvent plus utile que comparer les montants, et c'est exactement ce que ce site cherche à vous permettre.